Короткие ответы на ваши вопросы

  • 7 сентября 2020 г.
  • без категории
  • 148

УО совместно с подрядчиком обследовала вентиляционный канал с помощью видеоинспекции, по итогам составила акт. Должна ли УО предоставить копию акта собственнику?

 

Нет, не должна.

 

Акты осмотра технического состояния общего имущества собственников помещений в МКД, в том числе инженерных коммуникаций, относятся к технической документации на МКД. Это следует из подпункта «в» пункта 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

 

Собственники помещений в МКД вправе ознакомиться с технической документацией на МКД (ч. 1 ст. 7, п. 8 ч. 3 ст. 143.1 Жилищного кодекса). Поэтому УО обязана предоставить собственнику возможность ознакомиться с такими документами, но не должна предоставлять копии таких документов.

Как часто нужно проводить проверки вентиляционных каналов, если в МКД отсутствует газовое оборудование?

 

Проводите проверки один раз в год — такое минимальное количество установлено в пункте 2 приложения 1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.

 

Однако если договор управления МКД содержит условие о дополнительных осмотрах, нужно придерживаться положений договора. Это определено пунктами 1521 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

УО или ТСЖ вправе отказать собственникам в доступе в подвал?

 

Да, вправе, но есть исключение.

 

Управляющая МКД организация не обязана обеспечивать доступ собственникам помещений в подвал. Закон не содержит подобных норм. Доступ в подвал есть только у персонала для проведения ремонтных работ (п. 5.5.9 Правил, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

 

В договоре управления МКД может быть установлено правило о допуске в подвал отдельных собственников, которые участвуют в снятии показаний ОДПУ, а также в плановых и внеплановых осмотрах общего имущества. В этом случае в договоре прописывают порядок получения такого доступа. Если такие условия в договоре не оговорены, управленец вправе самостоятельно решать, для каких целей и кому предоставить допуск.

Администрация города обязана оплатить задолженность за ЖКУ в квартире, которую она приняла в наследство как выморочное имущество?

 

Да, обязана.

 

Со дня открытия наследства имущество переходит в собственность соответствующего субъекта или муниципального образования в силу закона. По долгам наследодателя отвечает наследник, которому переходит такое имущество по закону (пп. 5060 постановления Пленума Верховного суда от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).

 

Если нет наследников, помещение становится выморочным имуществом и переходит в собственность органа МСУ. С момента смерти предыдущего собственника и до заселения оплачивает содержание муниципального жилого помещения и коммунальные услуги орган МСУ или управомоченное им лицо (ч. 3 ст. 153 Жилищного кодекса). Сформировалась положительная судебная практика по взысканию задолженности за ЖКУ с органа МСУ (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 № 13АП-5458/2017А56-20829/2016, решение Арбитражного суда Приморского края от 26.12.2016 № А51-6995/2016).

При расчете платы за содержание жилья нужно включать площадь подвала, который принадлежит на праве собственности отдельным собственникам?

 

Нет, не нужно.

 

Размер платы за содержание жилого помещения в МКД, где не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК, определяют на общем собрании собственники помещений, с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса) Установленный размер должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса).

 

В состав общего имущества МКД включают все помещения в доме, кроме находящихся в собственности отдельных физических и юридических лиц (квартиры, магазины, офисы и т. п.). Площадь помещений указана в техдокументации на МКД (пп. 12 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса, подп. «а» п. 2 Правил, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491).

 

В названной ситуации подвал не входит в состав общего имущества МКД.

Что ответить бывшему собственнику, который запросил информацию о количестве потребленной тепловой энергии в МКД за последние три года?

 

Предоставьте информацию.

 

УО обязана раскрывать информацию о помесячных объемах потребленных коммунальных ресурсов по показаниям ОДПУ (подп. «р» п. 31 Правил, утв. постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354п. 34 Правил, утв. постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416). Также УО обязана отвечать на запросы третьих лиц — не собственников и не пользователей помещений в МКД (п. 37 Правил № 416).

 

Запрашиваемую информацию УО должна раскрывать в ГИС ЖКХ(приказ Минкомсвязи, Минстроя от 29.02.2016 № 74/114/пр). Если информация раскрыта в публичных источниках и актуальна на момент запроса, сообщите заявителю, где вы ее разместили. Сделайте это в течение суток после дня получения обращения тем же способом, которым его получили (абз. 2 п. 34 Правил № 416).

УО должна восстанавливать напольное покрытие собственнику квартиры, если под ним проходит инженерное оборудование и его необходимо ремонтировать по предписанию ГЖИ?

 

Да, должна.

 

УО вправе требовать от собственника предоставить допуск в занимаемое помещение для проведения аварийных ремонтных работ, а собственник обязан его предоставить. Это определено подпунктом «е» пункта 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354. При этом собственник вправе требовать, чтобы УО восстановила напольное покрытие. Это следует из того, что по проекту инженерные системы МКД проходят под полом жилого помещения собственника и его демонтируют для проведения ремонтных работ (ст. 1115ч. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса). Такой вывод подтверждает судебная практика, например апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2017 по делу № 33–42342/2017.

Энергосбыт грозится отключить МКД, если не предоставим документы о технологическом присоединении и разграничении балансовой принадлежности. Вправе ли они это сделать, если 10 лет обходились без этих документов?

 

Нет, не вправе.

 

Гарантирующий поставщик может ограничить предоставление только коммунальных услуг на цели содержания общего имущества. При этом не должны пострадать интересы собственников помещений, которые добросовестно оплачивают коммунальные услуги.

 

Порядок введения ограничения должен быть предусмотрен договором между РСО и УО. Такие выводы следуют из пункта 29 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124 (далее — Правила № 124). Но в описанном случае основания для ограничения или полного прекращения КУ в МКД отсутствуют.

 

В свою очередь, акты разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности стороны подписывают при заключении договора ресурсоснабжения. Это установлено пунктом 18 Правил № 124. Следовательно, требование о предоставлении запрашиваемых документов неправомерно, так как они передавались в РСО при заключении договора ресурсоснабжения.

Что включается в расчет платы за услугу «управление» в рамках содержания МКД?

 

Как правило, к расходам на управление относят административно-управленческие расходы: ФОТ и взносы в ПФР, ФСС, ФОМС; содержание офиса УО — отопление, ГВС и ХВС, освещение, телефонная связь; почтово-канцелярские расходы; обучение управленческого персонала — повышение квалификации, приобретение справочно-правовых систем, специальной литературы; содержание оргтехники; приобретение программного обеспечения; информационные и юридические услуги; транспортные расходы — служебные разъезды; расчетно-кассовое обслуживание; расходы на информационно-расчетное обслуживание ЕРЦ — организация и ведение лицевых счетов абонентов и расчетов по ним, абонентское обслуживание, выпуск и доставка счетов-извещений абонентам; банковское обслуживание.

 

Это не исчерпывающий перечень административно-управленческих расходов. Его можно дополнить или сократить при необходимости. Например, в перечень можно включить приобретение спецодежды для сотрудников, которые отвечают за уборку территории и мест общего пользования (ч. 2 ст. 212, ст. 221 ТК).

 

Работы по управлению МКД не выделены отдельной строкой в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденном постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

Кому выставлять плату за ЖКУ, если организация — собственник помещения была ликвидирована?

 

Если организация ликвидирована, то собственником нежилого помещения будет либо один из кредиторов, либо учредитель. Это следует из статей 6467 Гражданского кодекса. Информацию о собственнике помещения можно найти в выписке из ЕГРН.

 

Прекратившим деятельность юрлицо признается в двух случаях:

 

 

С ликвидацией юрлица его права и обязательства по договору прекращаются (ст. 419 Гражданского кодекса). УО вправе списать кредиторскую задолженность ликвидированного собственника — это предусмотрено пунктом 77 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ. Списанную задолженность включают во внереализационные доходы организации по налогу на прибыль (п. 18 ст. 250 Налогового кодекса).

УО и ТСЖ обязаны заверять документы собственников помещений, например характеристику?

 

Законодатель не установил обязанность УО и ТСЖ выдавать или заверять характеристики на жителей МКД. Вы вправе ответить собственнику, что этот вопрос не входит в компетенцию УО. Можно также сослаться на договор управления, регламентирующий ваши обязанности перед собственниками. Основные функции УО закреплены в части 2 статьи 162 Жилищного кодекса. Ответить на обращение нужно в течение 10 рабочих дней с даты его поступления (п. 36 Правил, утв. постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416).

УО должна выставлять счета за техобслуживание и ремонт бомбоубежища в подвале МКД?

 

Да, должна.

 

В мирное время объекты гражданской обороны вне зависимости от их места расположения содержат, в том числе сохраняют и поддерживают в состоянии постоянной готовности к использованию, органы исполнительной власти субъектов РФ и органы МСУ (п. 9 Порядка создания убежищ и иных объектов гражданской обороны, утв. постановлением Правительства от 29.11.1999 № 1309). Порядок содержания и использования таких объектов в мирное время установлен приказом МЧС от 21.07.2005 № 575.

+

Законодательство прямо не обязывает органы власти участвовать в расходах по содержанию и ремонту общего имущества МКД в доле, пропорциональной площади бомбоубежища. Но если оно по сведениям ЕГРН находится в собственности органа МСУ или субъекта РФ, то такой орган обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД путем внесения платы за содержание жилого помещения. Это следует из части 1 статьи 39, части 1 статьи 153, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса.

Материал СС "Управление МКД"