Когда УО и ТСЖ могут не передавать техдокументацию новому управленцу

  • 22 мая 2020 г.
  • без категории
  • 19

 

УО и ТСЖ не могут полноценно управлять МКД, если у них отсутствует техническая документация. За такое еще и оштрафовать могут. Но бывают случаи, когда застройщик или бывший управленец документы не передал либо они потерялись. Как быть в таких ситуациях и что ответить проверяющему, мы рассказали в статье1.

1 По мотивам определения Верховного суда от 10.07.2019 № 303-ЭС19-9889.

Какие документы и технические средства для МКД должны быть у УО?

Управляющая МКД организация обязана хранить, принимать, передавать, а при необходимости актуализировать и восстанавливать:

· техническую документацию на дом;

· иную документацию, связанную с управлением домом;

· технические средства и оборудование, которые входят в состав общего имущества и необходимы для управления МКД.

К техническим средствам относят ключи от помещений, которые входят в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию из состава общего имущества и иные средства и оборудование, которые необходимы для эксплуатации МКД и управления им (ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса).

Состав технической и иной документации закреплен частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса, пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491), подпунктом «б» пункта 4 Правил управления МКД, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила № 416).

Как быть, если у УО не хватает документов

Если у вас нет технической документации на дом, вы должны принять все зависящие от вас меры, чтобы найти и восстановить ее. Это прямо предусматривает пункт 21 Правил № 416. Поэтому если вы утратили документ, то нужно восстановить его — запросить копию у первоисточника или создать новый документ.

Исключением может быть случай, когда у вас не было технической документации на момент начала управления МКД. Например, вы не получали документы от предшественника или застройщика. Такой вывод изложен в постановлении Президиума ВАС от 30.03.2010 № 17074/09.

Как использовать выводы суда на практике, показала УО из Камчатского края, которая оспорила предписание ГЖИ в суде и выиграла спор.

Как доказать, что вы не обязаны восстанавливать документацию

Чтобы доказать, что вы не можете передать документы, докажите, что у вас изначально не было тех или иных документов и в свое время вы предприняли все, чтобы их получить. Так сделала УО «N…" из Камчатского края.

УО «N…" в 2017 году выиграла в конкурсе по отбору управляющих организаций для управления МКД. Чтобы получить техническую документацию, она обратилась к администрации города как к инициатору открытого конкурса. В запросе стояли вопросы о передаче документации на дом, поквартирных карточек, а также ключей от подвалов, чердаков и других технических помещений.

Администрация ответила, что все документы находятся в УО, которая управляла домом до проведения конкурса. Тогда УО «N…" обратилась к своему предшественнику с уведомлением передать ей техническую документацию. Но запросы остались без ответа. Все письма в администрацию и в адрес ранее управляющей домом УО «N…" сохранила.

УО «N…" приступила к управлению МКД, так и не получив требуемых документов. Вопрос о них встал, только когда в доме сменилась

управляющая организация. Вновь избранный управленец просил предоставить документы, на что УО «N…" указала, что не может передать то, чего не имеет сама.

Новый управленец пожаловался на отказ в ГЖИ. Инспекция провела проверку лицензионных требований по факту отказа в передаче технической документации и выдала предписание.

УО «N…" обжаловала предписание и добилась отмены только в апелляционной инстанции. Суд отменил предписание, признав его неисполнимым.

Судья указал, что предписание должно содержать только законные требования, то есть юридическое лицо можно обязать устранить лишь те нарушения, которые обязательно необходимо соблюдать в силу закона. Поэтому нельзя требовать от УО документы, которые она сама изначально не получала. Такие доводы суд подкрепил письмами, с помощью которых УО «N…" в свое время пыталась получить документацию на МКД, но так и не смогла.

Материал подготовлен Еленой Ведищевой

редактором журнала «Управление многоквартирным домом»

 

Пресс-служба Санкт-Петербургской РОО

«Объединение Советов многоквартирных домов»

(РЦОК НП «ЖКХ Контроль»)