О проекте федерального закона "О реновации жилищного фонда в Российской Федерации"

  • 5 февраля 2020 г.
  • Новости РОО
  • 204

Острая актуальность проблемы обновления жилищного фонда в Российской Федерации не вызывает сомнений. Во многих городах нашей страны продолжают эксплуатироваться многоквартирные дома так называемого первого периода индустриального домостроения (1957-1975 годы). Большинство подобных и еще более ранней постройки домов было рассчитано на срок не более пятидесяти лет, который   к настоящему времени истек или близок к истечению. Технические обследования показывают неудовлетворительное состояние таких домов, в целом ряде случаев близкое   к аварийному. Условия же проживания в них далеки не только от комфортных, но зачастую и от минимально приемлемых по современным требованиям.

   Одним из эффективных направлений решения указанной проблемы призвана стать реновация жилищного фонда (далее - реновация), предполагающая реконструкцию или снос устаревших в техническом отношении домов с предоставлением проживающим в них гражданам равнозначных жилых помещений или равноценного возмещения. При этом улучшаются жилищные условия нуждающимся в этом лицам, а освободившаяся территория используется для современного жилищного строительства или в иных общественно полезных целях.

   В настоящее время имеется опыт проведения реновации в Москве, который следует учитывать, но нельзя некритически перенести на другие субъекты Российской Федерации. Во-первых, потому, что этому препятствуют отдельные положения Жилищного кодекса Российской Федерации и некоторых других федеральных законов. Во-вторых, потому,     что все остальные российские регионы не обладают такими финансовыми возможностями, которыми располагает столица. В связи с этим проведение реновации на территории всей страны нуждается в создании законодательной базы на федеральном уровне. В то же время следует учесть московский опыт в части законодательного регулирования особенностей градостроительных и земельных отношений при реализации проектов реновации, решения проблемы "последнего жильца", выявления собственников и нанимателей жилых помещений при проведении реновации.

   В этих условиях Законодательным Собранием Санкт-Петербурга подготовлен проект федерального закона, который предлагает механизм реализации реновации, приемлемый для всех субъектов Российской Федерации. При этом законопроект совместим и не ставит законодательных ограничений для реализации реновации в Москве в соответствии               с законом "О статусе столицы". Принципиальными особенностями законопроекта являются следующие положения.

   1. Настоящий законопроект содержит специальную статью, посвященную составу законодательства о реновации, включающему регулирующие соответствующие отношения законы и другие нормативные правовые акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Подобная статья предусматривает возможность принятия в этой сфере законов субъектов Российской Федерации.

   2. Настоящим законопроектом вводится и подробно регулируется институт проекта реновации, определяются его типы, виды и формы реализации. Использование данного института позволяет адаптировать государственную программу реновации к конкретному объекту, регламентировать основания, условия, последовательность и порядок совершения юридически значимых действий в процессе реновации.

   3. В законопроекте подробно прописаны возможности финансирования реновации  за счет средств иных, помимо бюджета, источников, в то время как концепция реновации     в Москве исходит из финансирования реновации за счет бюджета, что и делает эту концепцию неприемлемой для всех остальных субъектов Российской Федерации.       Между тем привлечение средств из внебюджетных источников требует определенного правового регулирования и внесения изменений в действующее законодательство.    Поэтому в настоящем законопроекте проводится классификация проектов реновации         на бюджетные и инвестиционные, которые полностью или частично финансируются за счет привлеченных средств. Юридическое лицо, осуществляющее подобное финансирование, именуется в настоящем законопроекте инвестором проекта реновации. При этом предусмотрена реализация инвестиционного проекта реновации на началах государственно-частного партнерства между высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (уполномоченным им органом) и инвестором. Приобретение последним соответствующих прав и обязанностей осуществляется                  в результате специальной процедуры, подробно описанной в настоящем законопроекте      на основании положений законодательства Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве. Одновременно в это законодательство предложено внести изменения, позволяющие применять его  к отношениям, связанным с реновацией.

 4. Настоящий законопроект предусматривает возможность осуществления реновации в отношении не только отдельного многоквартирного дома, но и элемента планировочной структуры (квартала, района, микрорайона). Аналогичные положения отсутствуют               в законодательстве, принятом для реновации в Москве. Между тем в целом ряде случаев градостроительная целесообразность диктует именно комплексный подход к реновации, предполагающий обновление и благоустройство довольно значительной территории, включающей несколько многоквартирных домов. Поэтому соответствующая возможность должна быть оговорена и очерчена в федеральном законе.

  5. Законодательство для Москвы исходит из однозначного использования территории, освобождаемой в результате сноса многоквартирного дома в порядке реновации. С точки зрения его авторов на такой территории может осуществляться лишь новое жилищное строительство. Однако нельзя исключать и другого назначения подобных территорий в конкретных условиях. Поэтому настоящий законопроект предоставляет субъектам Российской Федерации право использовать освобождаемые территории для строительства не только жилья, но и других объектов, а также право изменить в установленном порядке целевое назначение данного земельного участка.

  6. В законопроекте, устанавливаются полномочия субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в области реновации. Определяются полномочия органов государственной власти Российской Федерации в этой сфере.

  7. В настоящий законопроект включены положения, посвященные основным правилам разработки, утверждения и исполнения программы реновации в каждом субъекте Российской Федерации. При этом предусмотрен институт ответственного исполнителя (уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации) и соисполнителей такой программы, их основные функции и полномочия.

  8. Московский вариант реновации предполагает в качестве исполнителя программы реновации фонд реновации. При этом возникают два вопроса: 1) кем и как исполняется программа, если фонд не создан; 2) почему нужно создавать именно фонд.

  Согласно настоящему законопроекту непосредственное исполнение программы реновации осуществляется ее дирекцией, в качестве которой может выступать  как подразделение ответственного исполнителя (главным образом при реализации бюджетных проектов), так и специально создаваемая унитарная некоммерческая организация (то есть, не только фонд, но и бюджетное учреждение). Такой подход расширяет возможности субъектов Российской Федерации в выборе схемы управления реновацией и позволяет решать соответствующие вопросы более экономно, при этом законопроект не противоречит реализации программы реновации по московскому сценарию через фонд.

9. Настоящий законопроект содержит четкие критерии (условия), позволяющие включить многоквартирный дом в перечень объектов, в отношении которых могут осуществляться проекты реновации. К ним отнесены:

признание многоквартирного дома в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

расположение многоквартирного дома на земельном участке, в отношении которого установлено несоответствие вида разрешенного использования и (или) предельных параметров зданий, строений, сооружений градостроительным регламентам,  иной градостроительной документации субъекта Российской Федерации;

принадлежность многоквартирного дома к домам первого периода индустриального домостроения либо аналогичным им по характеристикам конструктивных элементов.

Субъектам Российской Федерации предоставлено право расширять приведенный перечень. Однако при этом оговорено, что в него ни при каких обстоятельствах не могут включаться дома, являющиеся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия.

10. Важнейшим юридическим документом, обеспечивающим реализацию инвестиционных проектов реновации, настоящий законопроект считает соглашение  о государственно-частном партнерстве, заключаемом между высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и инвестором проекта.   В связи с этим определяются существенные условия такого соглашения, порядок его заключения, изменения, исполнения и досрочного расторжения.

11. Законопроект предусматривает рациональный и соответствующий принципиальным положениям Жилищного кодекса Российской Федерации порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о даче согласия на включение в проект реновации.

12. Настоящий законопроект обеспечивает права и законные интересы собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, подлежащем реновации. Обеспечены права собственников нежилых помещений на полновесное участие в общем собрании, а также предусматривается механизм обеспечения прав собственников   и арендаторов нежилых помещений при реализации проекта реновации.

13. Настоящий законопроект предусматривает право собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, включенном в программу реновации,  на получение равнозначного жилого помещения. Трактовка равнозначности в настоящем законопроекте защищает жилищные права граждан. В частности, одним из ее критериев определяется нахождение предоставляемого жилья в том же внутригородском районе, а также увеличение площади предоставляемого жилого помещения взамен занимаемого    на 10 кв. метров. При этом субъектам Российской Федерации дано право своими законами увеличивать дополнительно предоставляемую площадь при предоставлении равнозначного помещения.

14. Настоящий законопроект определяет условия договоров о предоставлении собственникам и нанимателям новых жилых помещений, регулирует порядок их заключения и урегулирования разногласий. Это особенно важно, поскольку данные нормы относятся к сфере гражданского законодательства, которое согласно Конституции Российской Федерации относится к исключительному ведению федерального законодателя.

15. Настоящий законопроект исключает многоквартирные дома, включенные  в программу реновации из региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом оговаривается, что уплаченные взносы используются на цели реновации.

16. Настоящий законопроект подробно регулирует весь комплекс отношений, возникающих в процессе реновации. Он состоит из семи глав, объединяющих 38 статей. При этом субъектам Российской Федерации даются четкие правовые ориентиры и, вместе   с тем, предоставляется значительный маневр в регулировании реновации при соблюдении заданного законопроектом уровня обеспечения прав граждан и юридических лиц, а также положений, направленных на создание равных условий проведения реновации в российских регионах.

Настоящий законопроект отвечает условиям проведения реновации, сложившимся    в российских регионах, создавая основательную и гибкую основу правового регулирования связанных с ней отношений.

Настоящий законопроект в целом достаточно органично вписывается в систему законодательства Российской Федерации. В то же время его принятие потребует внесения некоторых изменений в законодательные акты Российской Федерации, которые изложены  в отдельном проекте федерального закона, вносимого одновременно с настоящим законопроектом.

Пресс-служба Санкт-Петербургской РОО

 «Объединение Советов многоквартирных домов»

(РЦОК НП «ЖКХ Контроль»)