Многоквартирный дом: обычные и случайные условия в договоре управления

  • 12 июля 2019 г.
  • без категории
  • 38

Кроме существенных условий в договор управления, как и в любой другой гражданско-правовой договор, можно включать обычные и случайные (инициативные) условия, отмечается в материалах К.Терлецкой, размещенной на сайте интернет-службы «РосКвартал».

Обычные условия названы в законе и не нуждаются в согласовании сторон, пишет автор. Случайные, или инициативные, условия включаются в договор по усмотрению сторон и детализируют обычные условия. Например, вы можете подробно прописать в договоре порядок доступа к общему имуществу.

Важно вырабатывать инициативные условия таким образом, чтобы они не противоречили закону и устоявшейся позиции судов.

К обычным и случайным условиям относятся:

  • права и обязанности сторон,
  • сроки начала и окончания деятельности по управлению многоквартирным домом (МКД),
  • порядок взаимодействия между управляющей организации (УО) и потребителями,
  • порядок выполнения работ и оказания услуг,
  • случаи и порядок доступа в помещение,
  • общие правила проживания в МКД,
  • правила проведения ОСС (общего собрания собственников),
  • основания прекращения договора,
  • порядок подписания и хранения договора,
  • порядок обработки персональных данных,
  • порядок разрешения споров,
  • ответственность за неисполнение обязательств.

Условие о сроках начала и окончания управления.

Дату заключения договора нельзя отождествлять с датой начала действия договора. Положение о том, что договор начинает действовать через 30 дней с момента его подписания, уже не работает.

УО не может приступить к управлению многоквартирным домом ранее даты включения сведений о таком доме в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). До этого момента договор не создаёт между УО и собственниками никаких обязательств.

Сформулируйте условие о начале управления домом корректно: «Срок действия договора исчисляется с даты начала управления многоквартирным домом, которая определяется...». Дальше напишите «датой внесения ГЖИ изменений в реестр лицензий в связи с заключением договора» или укажите конкретную дату и сделайте оговорку «но не ранее даты внесения ГЖИ изменений в реестр лицензий в связи с заключением договора».

Риск заключается в том, что ГЖИ признает протокол собрания недействительным, либо квалифицирует его как ничтожный и не внесёт изменения в реестр лицензий.

Суммы, затраченные на содержание общего имущества за спорный период, суд может не признать неосновательным обогащением. С точки зрения ГК РФ они считались бы неосновательным обогащением и суд бы взыскал его с предыдущей управляющей организации.

Порядок взаимодействия между УО и потребителями.

Внесите в договор управления информацию:

  • о нахождении ближайшего офиса управляющей организации;
  • о порядке приёма собственников в офисе УО не реже одного раза в месяц уполномоченными лицами (руководителем УО или иным лицом).

Удалите из договора устаревшие условия о сроках ответов на заявки собственников. Новые сроки предусмотрены разд. 8 Правил № 416. Вы можете переписать эти сроки в договор управления или просто на них сослаться.

Для всех иных заявлений и претензий, которые не попадают под Правила № 416, вы можете определить сроки реагирования.

Условие о порядке разрешения споров.

Включите в договор условия о переговорах или медиации, о претензионном порядке и о договорной подсудности по месту заключения договора и его фактического исполнения.

Это существенно улучшит документ, позволит договориться до выхода в суд и создаст у собственников чёткое восприятие того, что споры должны решаться претензионным порядком, а не исковым.

Помните, что для собственников нет требования об обязательности претензионного порядка рассмотрения спора, а споры рассматриваются по правилам ГПК РФ.

Условие об ограничении предоставления коммунальных услуг (КУ).

Мера «ограничение/приостановление подачи КУ» считается крайней, её применяют только в случае накопления долга выше порогового значения за одну из коммунальных услуг.

Прежде чем ограничить предоставление коммунальной услуги, УО  необходимо подготовить и вручить собственнику уведомление. Вручить уведомление допускается только лично в руки или заказным письмом с уведомлением о вручении.

Но эту работу УО может упростить: включив в договор условие о дополнительных способах передачи уведомления должнику, упомянутых в п. 119 Правил № 354.

Дополнительным способом передачи уведомлений может быть сообщение по электронной почте или через личный кабинет потребителя в системе, на официальной странице УО в интернете.

Однократного письменного предупреждения о введении ограничения соответствующего вида коммунальной услуги достаточно. В договоре управления должна быть зафиксирована форма уведомления. Существует 20 дней после этого уведомления со дня доставки потребителю предупреждения о том, что будете вводить ограничения коммунальной услуги.

Затем, при наличии технической возможности, вводится ограничение предоставления коммунальной услуги. Через 10 дней после введения ограничения УО имеете право приостановить предоставление коммунальной услуги.

Порядок действий: сперва при возможности ограничивается предоставление КУ, а затем приостанавливается. В суде при оспаривании таких действий УО на предмет их законности будет поднят вопрос, имелась ли техническая возможность до приостановления ввести ограничение и определить режим этого ограничения. Если такая возможность была, суд спросит, почему УО этого не сделала.

В уведомлении должна содержаться информация о накопленной задолженности за соответствующий вид коммунальных услуг, но не за содержание. Если указана задолженность за содержание, то УО работает в претензионно-исковом порядке, но не вводит ограничения.

Чтобы рассчитать пороговую сумму долга для введения ограничения, нужно умножить норматив потребления коммунальной услуги на тариф и на 2. Далее УО отправляет  уведомление с задолженностью за конкретную коммунальную услугу и указывает, что именно её будут ограничивать.

Уважаемые собственники помещений в многоквартирных домах, оформляйте договор управления вашим домом правильно!

Пресс-служба Санкт-Петербургской РОО

 «Объединение Советов многоквартирных домов»

 (НП «ЖКХ Контроль») по материалам

К.Терлецкой интернет-службы «РосКвартал».